从泡沫到繁荣︱拥抱房地产存量时代 - 日本房地产中介第二大企业缔造者 - 三浦正敏专访

Citipedia 一览众山小-可持续城市与交通 2019-09-04

图为一览众山小志愿者与三浦先生访谈现场(左起:东京大学硕士研究生刘以宁、日本一级注册建筑师周伊、东急Livable原社长•日本不动产流通经营协会原理事长三浦正敏、日本三盛兴业株式会社社长黑松俊二)


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一览众山小-可持续城市与交通

2019年 | 9月04日期

团队成员

  原文 | 王舒宁、刘以宁、叶紫薇、王碧玥、蔡燕飞、史晨虹   

      校核 | 众山小 、周伊             

  编辑 | 众山小   排版 | 毛丽雅          

微博 | weibo.com/sustainablecity     


导读


当中国全面进入城市更新阶段,城市的生长开始从增量走向存量时代,中国房地产行业的参与者该何去何从?一览众山小于今年8月有幸邀请到日本东急Livable原社长三浦正敏先生接受我们的专访,畅谈他所亲历的日本房地产泡沫十年,倾听他如何带领一支小团队突破重围,成为日本第二大房地产中介的故事。三浦正敏,作为日本房地产中介行业的见证人和奠基人,又是如何通过创建行业新标准规范和职业守则,创新金融工具和技术手段推动房地产流通领域的新里程的。


三浦正敏

三盛兴产株式会社创始人


1935年生,毕业于庆应义塾大学法学部。在房地产中介领域具有超过20年的行业经验,曾在1992年日本泡沫经济破灭后带领东急Livable不断开拓市场,成长壮大为目前日本排名第二的房地产中介巨头,引领行业翘楚。2001年,三浦先生担任东日本房地产流通机构理事,作为业界领军人物,与政府合作制定了促进行业发展的规范守则,于2006年获得了日本房地产国家级大奖国土交通大臣表彰。

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一览专访

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图一、2018年日本房地产公司交易业绩排名表


日本泡沫经济前后房地产及中介市场状况

01

土地金融的迷信

1986年12月到1991年2月间在日本出现的泡沫经济,是日本二战后仅次于60年代经济高速增长之后的第二次大发展时期。所有投资者都坚信土地不会贬值,房价不会下跌,从而房地产成为日本泡沫经济的投机对象之一。


图二、1983年日本国土省公布的全国平均地价


如图二所示,全国平均地价自1983年的11万日元开始疯狂飙升至 1991年59万日元最高峰之际,已翻了5.36倍。而东京都内土地,则从泡沫经济初期的37万日元/平方米暴涨至泡沫破灭之际的278万日元/平方米。


图三 、东京历史地价


泡沫经济时期,大量资本涌入房地产和金融行业,当资产价格上升无法得到实业的支撑时,经济便也盛极一时急转直下。至1991年,泡沫经济破灭之际,房地产行业进入紧急事态。

02

房地产中介市场的混沌

A.物业评估体系不规范:  泡沫经济时期,日本物业评估体系尚不规范,房地产中介商多采取参照周边房地产价格的方法对物业进行简单评估。而泡沫经济时期物业的高速周转导致不动产价格飞涨,物业评估缺乏合理参照物,引发连锁泡沫。

 

B.市场监管风险意识薄弱:泡沫经济期间,资本涌入房地产市场,不动产价格高居不下的同时日本政府并没有实行严格的房地产买卖制度,监管失力使得后继者无力承担高房地产溢价,转而走向金融机构寻求帮助,贷款融资的方式使得住宅类用地价格快速飙升至基准价格的3倍,商业用地类更是达到了之前的4倍,进而形成恶性循环,在土地金融的助推下泡沫经济达到顶峰。

 

C.融资机制与行业成熟度不匹配:泡沫经济期间,日本金融市场融资渠道成熟且机制完善,房地产开发商、中介公司、投资者和大型金融机构、银行之间的合作进一步加速房地产流通;但由于物业评估体系的不规范,房地产流通速率极快,连续转手推动不动产价格翻涨,带来了一系列房地产市场及中介行业行为的不规范。当融资机制与行业成熟度不相匹配,泡沫经济加速发酵,为日后市场泡沫破灭埋下隐患。

03

房地产对日本宏观经济的影响

在泡沫破灭前夕,日本经济承受汇率、股票和房地产三重压力。日本政府紧急出台房地产相关政策,采取过度紧缩型去杠杆行为,导致地价、股价双双暴跌。泡沫经济破灭,房地产价格持续下跌,以东急Livable为例的房地产中介公司进入市场寒冬时期,盈利额急速下滑。也正是由于泡沫经济时期房地产商与金融机构、银行过于密切、频繁的合作,楼市在泡沫破灭之后银行形成大量不良资产,约400亿美元坏账持有,日经指数跌入历史最低8000点以内。从泡沫破灭至今“失去的二十年”,宏观经济层面,日本陷入了长期停滞阶段,对整个社会影响意义深远。而由日本房地产市场带来的泡沫经济,也为当今社会提供了较为典型的泡沫案例,成为全球城市借鉴、学习日本经验,有效规避风险的参考。



东急Livable株式会社发展历程


1. 简述


东急Livable株式会社(下文简称东急Livable)成立于1972年3月,总部位于日本东京都涩谷区道玄坂。公司专营房地产流通业务,包括不动产中介业(买卖中介及租赁中介)、出售委托业(新建公寓、商品房等出售代理)和不动产销售业 (新建公寓分售、房屋翻新事业等)。目前东急Livable共拥有195家支店,以首都圈为主,分布于日本全国各地;东急Livable同时也在积极推进海外业务,在台湾、新加坡、香港、美国等国家和地区开设了支店或分公司,应对海外客户投资日本房地产的需求。


图四、东急Livable日本国内支店分布


图五、东急Livable海外业务分布


2. 历史沿革



作为综合不动产流通企业的先驱,东急Livable自1972年创立以来便不断寻求变革和挑战,广泛且敏锐捕捉市场需求,提出了领先于行业的开创性独家服务和新型业务。


  • 1972年 东急不动产株式会社全资分公司“株式会社Area Service”成立。

  • 1978年 改名为“东急不动产区域服务株式会社”。品牌名定为“青空(青い空)”。

  • 1987年 与东急不动产近畿区域服务株式会社合并,开设关西分公司。

  • 1988年 改名为东急Livable株式会社(沿用至今)。品牌名重定为“LIVABLE”。

  • 1999年 东京证券交易所市场第二部的股票上市。

  • 2002年 设立咨询事业总部。

  • 2016年 成立“第一诊断服务株式会社(ファーストインスペクションサービス株式会社)”,主营业务为建筑和住宅设备检查。



3. 发展推移


东急Livable经历了日本经济的飞速发展和泡沫破灭后的风雨飘摇,通过积极应对挑战,迅速成长为业界规模和业绩一流的大型企业。成立至今(2019年3月31日),东急Livable已成长为拥有员工3,235名, 年营业额超过1,000亿日元,年营业利润超过140亿日元的日本房地产中介巨头。


图六、东急Livable(年)营业额和员工人数推移


4. 经营理念


三浦会长在采访中提到,房屋中介作为买房和卖方之间的桥梁,关键是得到双方的充分信赖——做“始终受客户青睐”的企业。


这一精神传承至今,东急Livable以“不动产信息综合价值创造者”的身份,发挥各领域的专有经验,寻求提高不动产价值的最佳方案,为客户提供支持。东急Livable非常注重员工的素质培养,通过积极进行企业建设,不定期组织各类研修等方式,培养拥有丰富专业知识、真诚服务态度和高度执行力的员工。东急Livable一线员工的宅建资格持证率达到98%。更为重要的是,每一名员工都将真诚面对客户,力争成为能够针对客户的各种希望和要求提出最佳方案的专业人士。


5. 房地产市场剧变下的险中求生


1991年日本泡沫经济破灭,公司营业额严重下滑,面对这一紧急事态,三浦会长正是在泡沫经济破灭后的1992年至2003年担任Livable的社长,通过战略性布局、建立不动产评估体系重构中介行业规范和悉心经营,力挽狂澜,险中求生。

A.战略性提前布局

与三浦社长的访谈中,我们了解到,东急集团很早便进入房地产流通领域,作为房地产中介公司,其前身东急株式会社Area Service成立于泡沫经济开始之前,当时房地产中介市场尚不成熟。在1973年-1982年十年间,东急株式会社Area Service公司(即后来的东急Livable)中介手续费盈利从4.8亿日元/年成长为年盈利330亿日元,直至1992年房地产行业紧急事态下,营业额严重下滑不及前一年(1991年)的一半。三浦先生结合自身经验,重新思考房地产中介市场的发展方向,并建立了房地产流通领域相关规范,对行业进行了重构。

 

B. 建立不动产评估体系

东急Livable作为房地产中介公司,通过综合以下三种估值方法:1.基于周边房地产价位进行评估;2.在已有土地上新建房产,以新建项目的工程造价作为估价标准;3.根据不动产每年收益率来进行评估测试,反推价值,提炼、建立并完善了自己的物业评估体系,为行业树立先锋,并为市场规范提供了前提。

 

C.创新型交易机制建立

即便是在北海道、九州等非核心经济地区,东急Livable也是通过与当地金融机构合作开展交易。当部分客户名下物业无法立刻出售,东急Livable会先对这一不动产进行评估,根据内部估价体系出具评判报告选择性购入,为客户提供新的购买资金,帮助客户置办新的物业。房地产中介公司与金融机构的合作为客户在不动产置换时提供各种经济保障的同时,也稳健提升了房地产流通速率。

 

据统计,在1990年-2005年间东急Livable员工人数和营业额均保持了快速增长:其中员工人数由1990年的1,187人上升至2005年的2,072人;营业额由1990年的148亿日元增长至2005年的474亿日元,上涨了2倍有余,战略性布局、行业规范建立以及交易机制的创新带领东急Livable逆势翻盘,险中求生。

图七、三浦正敏获日本房地产国家级大奖国土交通大臣表彰,并担任日本不动产流通经营协会理事长,官方网址 https://www.frk.or.jp



案例分析


三浦先生回忆起自己在东急房地产33年的职业生涯,印象最为深刻的住宅开发项目是1968年新《城市规划法》颁布后在大阪的美原町开发。



图八、大阪美原町社区


日本在快速城市化背景下,各类型住宅开发犹如雨后春笋,但项目周边的基础设施配套非常不到位,如何快速配套交通、医疗、教育等公共服务设施,而又该由谁来买单成为了重要问题。


1968年,日本颁布了新的《城市规划法》以调控土地利用。该政策核心为划线制度,在城市规划区域内划分出市街化开发区域和市街化调整区域。现有的城市建成区及未来十年内优先计划发展区域被指定为市街化开发区域(城市化促进地区),而市街化调整区域(城市化控制地区)即抑制市街化,原则上不建设城市设施,极力抑制新建和扩建区域。


美原町于1964年由黑山村,平尾村和丹南村合并而成。20世纪50年代,随着公共设施的改善,开展了大规模的私人住宅开发,道路设施也得到了提升。东急地产在大阪的美原町开发项目さつき野 (堺市)  恰好位于市街化调整区域,在短期内不能大规模开发。


1968年《城市规划法》中将城市规划行政的权限由中央政府移至都道府县和市町村地方政府。美原町地方政府对开发态度相对保守,给开发造成了极大的困难。三浦会长和大阪知事交涉后,并经过两年的努力沟通,与当地居民达成共识,形成以居民主导、开发商协同推进的方式获得特许开发资格,在区域内配备了中小学和公园,为居民带来便利。经过十年努力,东急地产在该区域建设了3000户住宅并悉数出售成功,美原町因此成为了人气居住区和模范街区。


图九、東急房地产开发的住宅区项目


对中国房地产及中介行业的发展启示及趋势预判


1.中国房地产发展尚存空间

城市化率(城镇化率)提升空间带来房地产生存空间。对比全球城市化率,中国仍有提升空间。虽然对土地财政的高度依赖以及地方债务风险常被指摘为中国房地产不可持续发展的重要因素,但不可否认的是房地产及其强关联的上下游产业链为城市建设和经济发展提供动力。不仅如此,房地产市场的发展为国家层面部门间杠杆转移提供可能,从而降低系统性风险。


图十、中日英美居民城市化率对比


人生命周期各阶段需求带动房地产发展空间。根据三浦先生的经验,人的一生大致将经历5次租售房屋历程,从大学阶段在学校租房,新入职工作就近租房,开启人生新阶段(如家庭成员人数发生增长)产生换房需求,高龄阶段对养老护理服务的需求产生换房需求等,都为房地产流通领域带来内生需求。对中国来说,伴随着人口结构的调整,房地产市场仍存在发展空间。


2.存量空间发展为

房地产中介行业发展提供契机与挑战

不可否认的是,房地产在土地和人口约束条件下增量空间已非常有限,在“房住不炒”的长效政策背景下,探索存量空间的利用为房地产中介市场发展提供契机。但目前,中国房地产中介行业正面临房地产交易市场信息不对称、房地产中介无照经营、房源信息泛滥,欺诈顾客等问题,为客户和中介之间的信任问题带来挑战。同时,中国房地产中介行业呈现寡头垄断态势,价格易受操控,也对存量空间的有效发展提出挑战。


(图源自网络)


3.房地产中介行业改革或将成为

中国房地产高质量发展的重要切口

从1991年日本地产泡沫破裂过程来看,在日本股票市场与房地产双重泡沫的压力下,日本政府从货币政策、贷款和交易管制、土地税等方面入手,主动挤出泡沫[3],采取紧缩货币、对房地产贷款和土地交易采取严厉管制、调整土地收益税等方式调控,但其用力过猛,进展过快,引致了房地产市场的垮塌;反观现阶段的中国,经济中速增长预期,尚未到达成熟城镇化、人口拐点临近、区域发展不均衡、住房投资告别高增长等相似特征,都为中国房地产市场的走向提供对标和借鉴意义。


三浦先生也在访谈中表示,他带领东急livable在房地产泡沫挤出过程中承担着市场与政府沟通的重要角色:在担任协会的理事长期间,作为房地产协会和政府之间沟通的桥梁,从政府的角度制定行业发展政策引导经济发展,从企业发展、市场需求角度向政府提出诉求,促进政企合作,并对行业中先进单位进行表彰,促进房地产交易市场回到正轨。房地产中介行业改革或成为中国房地产高质量发展的重要切口。


4.中国房地产中介行业改革方向借鉴与预判


A. 提高从业人员素质


三浦先生认为,东急livable在房地产泡沫挤出过程中能同时实现扩张,通过规范中介从业人员素养、提高日本房地产中介的从业门槛是重要举措之一。在日本,从事房地产中介业务需要通过全国统一考试,取得从业资格证,即“宅建士”(该考试通过率仅为15-17%)。东急Livable一线的营业人员取得“宅建士”资格证的比例高达98%,公司内部经常开展房地产政策研究培训,以持续提升员工的专业水平和素养,从而提高客户对房地产中介行业的信任度。他认为,企业对员工的培养至关重要,要把人的潜力发展到最大,即使电脑网络发展非常快,但主宰技术的还是人,人是推动发展的重要推动力;同时员工的待遇尤为重要,能够保持员工积极性的重要措施就是提高工资待遇、奖金,让中介部门的员工待遇在行业中具有比较优势,才有可能吸引更优秀的员工,让企业充满活力与凝聚力,带动积极性从而带来更大的收益。


不仅如此,房地产中介从业人员应该非常熟悉房地产交易相关政策法规,赢得买卖双方的信赖,并在买卖双方之间找到平衡点。


B. 完善政策法规及机制


相关政策法规:日本在1968年颁布了《城市规划法》,对土地开发进行规范管理,为土地开发提供基本的指引。日本租赁法律体系以《民法》为核心,以《借地借家法》为主要依据,普通租约占比超过90%,租期通常为1-2年,到期后自动续约,除非租赁双方均同意解约,否则房东在无“正当理由”的情况下不允许解约。日本《不动产交易商业法》规定,设立营业保证金制度,严惩管理机构欺诈行为。从事不动产业的公司,需在法务局存入一定金额作为营业保证金用以保障接受服务方的利益。一旦存在消费者欺诈行为,将利用营业保证金直接赔偿租户,如不够赔偿,将取消公司经营资格[5]。


法规行业协会管理:“全日本不动产协会”不属于任何政府部门,为民间团体,由全日本不动产行业中90%以上的中小型不动产中介公司联合达成协议成立,旨在维持全日本不动产行业中交易的公正、公平。协会的存在,保证了日本房地产交易信息透明,责任明确,也就此抑制了房地产乱象[4]。三浦先生正是在担任协会的理事长期间为代表中介企业对促进政府与企业、市民的沟通作出了巨大贡献,因此获得了荣誉表彰。

在建立房地产监控机制方面,三浦先生谈到,不管怎么样,房地产价格应该有一个平均线,如果出现过高价位应引起市场经济的警觉,需要规范以免出现过大的泡沫。经历泡沫经济后,日本制定了一系列法规规范,敦促行业重新走上正轨。”建立房地产产监控机制[5],有效地把控房地产价格平均线,是避免市场偏离正轨的有效措施。日本历经泡沫经济后的举措,很多可以为中国提供借鉴和经验教训,以少走弯路;

如何建立房地产监控机制


C.建立全链条服务模式


日本超过84%的租赁住宅业主年龄在50岁以上,这和专业租赁公司的服务密不可分。住宅资产管理公司为业主提供“土地尽调——施工资金规划和融资服务——建筑设计和施工——管理运营”的全产业链服务。其中,最重要也最具特色的是轻资产运营模式,即住宅资产管理公司不持有住宅资产,仅做运营。常规业务包括:入住支持业务(租户招揽、租金保证和入住手续等)、租约管理业务(租金收取、运营协调、租约更新、租约解除、租金增减交涉、押金保管、纠纷等)和物业管理业务(清扫、设备维修)等[5]。


图十、日本租赁住宅资产管理公司的全产业链条服务资料来源:恒大研究院

在房产类型上,三浦先生认为,除住宅以外,各大城市集中建设的公共社会设施(如体育场馆、剧场、会展场馆等)以后的运营管理需要大量税金投入,场馆如何运营减少社会负担,获得更多的效益是非常值得研究的课题。同时,伴随着城市地铁建设,车站周边物业开发也是重要课题之一:对于新城和老城,地铁站周边适应的物业类型需求不同,三浦先生介绍了日本地铁站周边开发的经验:在周边有既存建筑物的地铁站会将现有建筑改造成便利店,以方便周边居民;如果是开设新线,应与当地政府确认新开发需求,根据政府紧要需求对配套物业进行定位。房地产中介应也应更多得关注住宅以外其他类型物业,提供全面、全链条的服务。

全链条服务模式

D. 推动旧房改造更新利用


从我国城市建设进程来看,大部分城市建设已超过30年,积累了大量老房子。在土地资源紧缺的状况下,旧房改造更新利用成为重要话题,在今年上半年推出的4万亿旧改计划也印证了这个趋势。三浦先生提及日本目前面临的高龄少子化社会,如何有效将老房子进行更新利用,适应时代发展,是应对未来的解决方案。中国也将逐步迈入老龄化社会,随着人口结构及城市发展需求的变化,对房子的需求也在持续更新,推动老房子功能改造并更新利用,将会成为持续提供存量空间、保障房源的有效方式。


E. “互联网+”的技术运用

大数据、云计算和人工智能等信息技术的崛起为收集处理客户数据提供了极大便利,同时也为各类房产交易提供创新模式,例如线上交易系统提高了交易效率,虚拟看房技术应用缩短了客户看房过程等,都为工作效率的提高、服务品质的提升提供了良好条件。各大企业都在利用互联网技术向数字化、网络化、智能化转型。三浦先生提到,线上交易适应时代的发展,是以后的发展方向。去年45%与东急livable联系并进行交易的客户都是在线上完成。


(图片来自网络)


5.房地产中介业务发展建议

基于房地产中介在行业中的角色与定位,未来房地产中介公司可承担的业务类型可包括以下方面:


√ 房地产中介服务:根据《住房建设业务法》进行不动产买卖。 

不动产价格鉴定:根据对周边交易案例及收益返还法等对不动产价格进行准确评估。

√ 房地产的市场研究:对房地产市场的走向、房产的预期等提出建议。

√ 房地产各类法律监管检查:提供对建筑标准法,城市规划法等方面的服务。

√ 卖方买方之间的价格谈判:为买卖双方客户寻找符合两方利益的价格平衡点。

√ 房地产现场调查:为买房客户对房地产现场情况进行调查,提供客观的房产品质评价,并提供相关租售建议。

√ 建筑工程咨询:根据业主的经营目标及项目所在地的风土民情、置业习惯,从项目的整体考虑,对建筑平面布置,户型配比、地下室总面积、地下室及主体层高等方面进行优化;核算经济价值帮助甲方抓住利润点、对基地价值分析,合理 布置建筑位置,研究地方单价,对立面形式材料提出合理建议,保证效果节约成本。

√ 一级注册建筑事务所相关设计业务:注册建筑师是依法取得注册建筑师资格证书,在一个建筑设计单位内执行注册建筑师业务的人员。组织注册建筑师团队为客户解决设计方案优化事宜。

√  房地产日常管理,代收房租业务:为客户承担日程房产管理工作。

√ 房地产开发项目咨询:为房地产开发公司提供市场端实时信息,对房地产开发类型及具体设计提供需求建议。


6.最新动向

三浦社长退休后,自主创立的“三盛兴产株式会社”,其门下员工均来自东急电铁、东 急房地产、东急 livable、东急设计等东急集团等具有多年丰富经验的专家(退休老干 部),以期在退休后能继续发挥余热。


“三盛兴产株式会社”不但和东急 livable 全方位信息共享,而且和东急集团所属各公司 (东急电铁、东急房地产、东急建设、东急百货等)在各项领域紧密合作。另外它和 三井、三菱、住友等大集团也保持着长期友好合作的关系。主要业务有包括房地产中 介 、不动产价格鉴定、房地产的市场研究、房地产各类法律监管检查、价格谈判、房 地产现场调查、建筑工程咨询、一级注册建筑事务所相关设计业务、房地产日常管 理,代收房租业务和房地产开发项目咨询等。


如果您想在日本进行房地产投资时获得东急资深专家更多全方位顾问咨询,您可以填写本篇文章底部的评论与三盛兴业株式会社三浦会长联系。


Reference



参考文献:

[1]万字好文:中国房地产行业现状与中长期趋势https://mp.weixin.qq.com/s/yKKhVX1Sln_mdak2ibaajQ

[2] 董流松.我国房地产中介的发展.建材与装饰.2017.3.p209

[3] 【泽平宏观】避免悲剧重演:日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训---供给侧改革专题研究之四十八https://mp.weixin.qq.com/s/w4HKdfhrzZDg4C9N0UBxEQ

[4] 日本何以规范房地产中介

https://zhuanlan.zhihu.com/p/33852698

[5] 发达国家如何监管住房租赁市场?

https://mp.weixin.qq.com/s/UR8lAC-gI2a28j_5upTrDA




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